情景再现:

        2014年5月的一天，客户杨先生找到某中介业务员小李，表示欲购买某物业。第二日，小李去交易中心

 拉产调，在调取的&房屋状况及产权人信息&一栏，上面载明该房屋类型为公寓，房屋用途为居住。同时

 小李也查看了该房屋产证原件:土地状况信息栏中记载，土地用途为综合，但未记载土地使用年限。当时杨

 先生向小李询问该房屋土地使用权年限，小李告知杨先生该房屋用途为居住。土地使用权年限和其它居住

 类一样。之后，该房屋成功交易。但杨先生拿到新产证后，发现该房屋其实只有50年的土地使用权。杨先

 生认为小李存在欺诈。

  法律解析

   根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条:&土地使用权出让**年限按下列用途确定:

(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;（四）商业、旅游、

娱乐用地四十年;（五）综合或者其他用地五十年。土地使用权年限取决于土地用途，与房屋类型及房屋用途无

关。在实践中，房屋类型、房屋用途与土地用途并不是一一对应，正如本案，该房屋用途虽是居住，但该土地

用途并不是居住用地，而是综合用地。因此，本案中应按照综合用地来确定土地使用权年限，即**为50年，

而非70年。虽然《物权法》中规定:&住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。.但对如何续期以及是否收

取相关费用未做明确规定。根据《城市土地管理法》的规定，土地使用年限届满，如需继续使用土地，则应当

至迟于届满前一年申请续期，经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用

权出让金。可见.土地使用权年限的长短确实会影响到使用者的利益。

 经验教训:

     关于土地使用权年限，可从以下几点判断:

          1、  若产调单上&土地状况信息栏.及产证上&土地状况栏.明确记载土地使用权年限，则依上面记载为准。

 产证与产调记载不一致的，依产调记载为准。

          2、  若无法调取产调或产证上未明确记载土地使用权年限，则应根据土地用途初步判断土地使用权年限，并

 向文易中心窗口咨询、确认。

          3、  若土地使用权是以出让方式取得，则土地实际使用年限应减去原土地使用者已经使用的年限。