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房屋用途为居住,土地未必七十年

2016-12-06

情景再现:

        20145月的一天,客户杨先生找到某中介业务员小李,表示欲购买某物业。第二日,小李去交易中心

 拉产调,在调取的&房屋状况及产权人信息&一栏,上面载明该房屋类型为公寓,房屋用途为居住。同时

 小也查看了该房屋产证原:土地状况信息栏中记载,土地用途为综合,但未记载土地使用年限。当时杨

 先生向小李询问该房屋土地使用权年限,小李告知杨先生该房屋用途为居住。土地使用权年限和其它居住

 类一样。之后,该房屋成功交易。但杨先生拿到新产证后,发现该房屋其实只有50年的土地使用权。杨先

 生认小李存在欺诈。

 

  法律解析

   根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条:&土地使用权出让**年限按下列用途确定:

()居住用地七十年;()工业用地五十年;()教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;(四)商业、旅游、

娱乐用地四十年;(五)综合或者其他用地五十年。土地使用权年限取决于土地用途,与房屋类型及房屋用途无

关。在实践中,房屋类型、房屋用途与土地用途并不是一一对应,正如本案,该房屋用途虽是居住,但该土地

用途并不是居住用地,而是综合用地。因此,本案中应按照综合用地来确定土地使用权年限,即**为50年,

而非70年。虽然《物权法》中规定:&住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。.但对如何续期以及是否收

取相关费用未做明确规定。根据《城市土地管理法》的规定,土地使用年限届满,如需继续使用土地,则应当

至迟于届满前一年申请续期,经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用

权出让金。可见.土地使用权年限的长短确实会影响到使用者的利益。

 

 经验教训:

     关于土地使用权年限,可从以下几点判断:

          1、  若产调单上&土地状况信息栏.及产证上&土地状况栏.明确记载土地使用权年限,则依上面记载为准。

 产证与产调记载不一致的,依产调记载为准。

          2、  若无法调取产调或产证上未明确记载土地使用权年限,则应根据土地用途初步判断土地使用权年限,并

 向文易中心窗口咨询、确认。

          3、  若土地使用权是以出让方式取得,则土地实际使用年限应减去原土地使用者已经使用的年限。


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