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购房者可否以“沪七条”出台导致无法继续履行合同而要求无责解约?

2016-12-06

问:购房者可否以&沪七条&出台导致无法继续履行合同而要求无责解约?

 答:&沪七条&将非沪籍购房者需要缴纳社保年限从一年提高至两年,同时对购买第二套住房首付比例提高到七成。此两项规定,可能导致部分购房者因限购或贷款问题而无法继续履行合同。

一、若因&沪七条&规定缴纳社保年限从一年提高至两年,使非沪籍购房者从原本具有购房资格到丧失购房资格的,原则上可认为属于情势变更,购房者可要求无责解约。

所谓情势变更原则,是指合同依法有效成立后,全面履行前,因不可归责于当事人的原因,使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化,若继续维持合同的原有效力则显失公平,受不利影响的一方当事人有权请求法院或仲裁机构变更或解除合同的法律制度。&沪七条&关于社保年限的规定,可认为属于情势变更的情况,故买卖双方可要求解除合同。

若非沪籍购房者仅签署我司居间协议和房屋买卖合同,未在&沪七条&实施前签署网签合同的,或虽已签署网签合同但在政策实施后不具有购房资格的,购房者可要求无责解除合同。

就该部分的具体执行而言,据了解,交易中心对于在2013118日之前已签署网签合同,并且购买方已缴纳社保满1年的,可以继续正常交易过户;但对于在2013118日前虽已签署网签合同但购房者未缴纳社保满1年的,或虽已缴纳社保满1年但尚未签署网签合同的,购房者将受到新政策限购的约束,必须缴纳社保满2年方能正常过户。(部分区域可能签署网签合同的时间限定在2013119日,请以各区交易中心的规定为准)

二、因购买第二套住房首付比例由6成提高至7成,导致购房者无法申请贷款而无法继续履行合同的,若买卖合同中有约定无法贷款或贷款不足以现金方式补足的,不应认定为属于无责解约的情形。购房者须按照约定以现金方式补足,若其无法补足,需承担相应的违约责任。

购房者在买卖合同中约定无法贷款或贷款不足需现金补足的条款,可认为购房者对于贷款的风险有足够的预见。且贷款首付比例提高,并非限制购房者的购房资格。以贷款方式支付房款仅仅是房款的一种支付方式,购房者可以选择以其他方式支付房款。因此不能认定为属于情况变更原则的情形。不能当然认定为首付比例提高即可无责解除合同。因此若买卖合同中有关于无法贷款或贷款不足现金补足的条款,则购房者需按照买卖合同的约定现金补足并过户,若因购房者无法补足不能正常履行的,购房者需承担违约责任。  


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